Nepremičnine
Oglasno sporočilo

S pametno naložbo v nepremičnino lahko ustvarimo več kot štiriodstotni letni donos

Slovenci imamo na bankah vezanih približno 15 milijard evrov, ki nam zdaj ne prinesejo skoraj nobenega donosa
Avtor
04.01.2016 22:30
Čas branja: 3 min
S pametno naložbo v nepremičnino lahko ustvarimo več kot štiriodstotni letni donos
V Sloveniji je najemni trg zelo slabo razvit, s spremembo zakonodaje in pametnimi investicijami bi ga lahko močno okrepili.

Ob štiriodstotnem realnem letnem donosu bi najemnik stanovanja ustvaril dobrih 17 tisoč evrov večjo vrednost, kot če bi stanovanje kupil. Tako pravi direktor kranjske nepremičninske agencije Fesst Thomas Krelj, ki je izdelal izračun donosa, ki ga lahko v 20 letih ustvari najemnik stanovanja. Gre za fiktiven izračun, ki prikaže razliko v denarnem toku med lastništvom ali najemanjem trisobnega stanovanja v Ljubljani.

Thomas Krelj je izračun naredil na 62,5 kvadratnega metra velikem trisobnem stanovanju v Ljubljani. Za nakup bi po zdajšnjih cenah plačali približno 125 tisoč evrov. Izračun predvideva najem 100 tisoč evrov posojila z dobo odplačila 20 let, 25 tisoč evrov pa bi kupec plačal iz prihrankov. Drugi stroški transakcije znašajo približno štiri tisoč evrov in vključujejo bančno cenitev, notarske storitve, odobritev posojila, storitev nepremičninske agencije in prenos lastninske pravice.

krelj-thomas.1451930082.jpg.n.960px.jpg
Thomas Krelj, direktor nepremičninske agencije Fesst: Donosnost vlaganj v gradnjo najemnih stanovanj se lahko precej poviša, če jih namesto z dolžniškim gradimo z lastnim kapitalom. Zasebniki bi se lahko za takšne projekte združili v posebne zadruge.

Ta trenutek je gradnja najemniških stanovanj zagotovo pametna odločitev, predvsem za investitorje, ki ne pričakujejo prevelikih donosov, ampak iščejo varne naložbe.

Nakup stanovanja

Mesečni obrok za vračilo posojila s fiksno obrestno mero bi dosegel okoli 620 evrov. Lastnik mora stroškom odplačevanja posojila prišteti še vse tekoče in vzdrževalne stroške. Če želimo ohranjati vrednost stanovanja, mora lastnik v stanovanje letno vložiti vsaj dva odstotka njegove vrednosti, kar v tem primeru na mesec znese okoli 208 evrov. Za plačilo davščin je treba na mesec nameniti okoli 16 evrov, Krelj je prištel še 15 evrov za zavarovanje. Za stanovanje mora tako lastnik na mesec plačati slabih 860 evrov.

Najem stanovanja

Najemnik enakega stanovanja bo za najemnino plačal okrog 600 evrov, kar pomeni, da bo vsak mesec privarčeval 259 evrov. Če jih bo namensko nalagal, lahko izračun prinese zelo zanimive rezultate. Poleg tega mu v žepu ostane 29 tisoč evrov, ki jih ni porabil za nakup (cena stanovanja plus stroški transakcije).

Teh 29 tisoč evrov lahko naloži v naložbene produkte, povezane z nepremičninami, s čimer si lahko zagotovi okrog štiri­odstoten realen letni donos. To pomeni, da ima po 20 letih okrog 63.500 evrov. Če pa vlaga še 259 evrov na mesec, mu to v 20 letih prinese še dodatnih 79 tisoč evrov. To pomeni, da bi po 20 letih imel skupaj za 142.500 evrov premoženja, seveda preračunano v realno vrednost. Tako ima po 20 letih 17.500 evrov več premoženja, kot če bi stanovanje kupil.

Slaba zakonodaja

Thomas Krelj na podlagi svojih izkušenj ugotavlja, da je naložba v nepremičnino dolgoročno dobra, saj kapital ohranja ­realno vrednost, če pa se lastnik aktivno ukvarja z oddajanjem, lahko dosega solidne letne donose iz najemnin. Vendar sogovornik hkrati poudarja, da se mora vlagatelj pred naložbo prepričati o razmerah na trgu. »Je pa res, da je najemni trg v Sloveniji zelo neurejen, ob tem da večina gospodinjstev živi v lastniških stanovanjih,« pravi Krelj. Veljaveni stanovanjski zakon, ki opredeljuje tudi najeme, je po njegovih besedah zastarel in nujno potrebuje prenovo. Reševanje sporov med lastniki in najemniki je drago in prepočasno. Zaradi tega prihaja v praksi do dejanj, ki so v nasprotju z zakonom.

Priložnost za projekte v najemna stanovanja

Krelj pravi, da po stanovanjih povprašujejo predvsem mlade družine, ki si ustvarjajo svoj prvi dom, so posojilno sposobne, vendar večinoma nimajo zadosti lastnih sredstev, zaradi česar jim na pomoč priskočijo starši. Vse več je tudi manjših in enoosebnih gospodinjstev, ki iščejo manjša stanovanja. Ta segment nepremičninskega trga je zelo zanimiv tudi za starejše osebe, ki zdaj živijo v velikih hišah, vendar se zaradi previsokih stroškov želijo preseliti v manjša stanovanja in si s tem poceniti življenje. »Zato se povpraševanje po manjših stanovanjih povečuje in tudi donosnost najemnin je pri teh najvišja,« razlaga Krelj, ki ugotavlja, da so najemniki za najemnino pripravljeni na leto plačati od štiri do šest odstotkov vrednosti nepremičnine.

»Ta trenutek je gradnja najemniških stanovanj zagotovo pametna odločitev, predvsem za investitorje, ki ne pričakujejo prevelikih donosov, ampak iščejo varne naložbe,« je prepričan Thomas Krelj in postavlja v ospredje predvsem manjše enote, po katerih je največje povpraševanje. Gradnja takšnih stanovanj bi stala od 1.200 do 1.600 evrov na kvadratni meter, odvisno od lokacije. V to ceno je vključenih tudi približno 150 evrov za stroške financiranja, čemur se lahko izognemo, če gradimo z lastnim kapitalom. Seveda si s tem povečamo tudi donos iz najemnin.

1.1451930164.jpg

Denar v banki ne prinese nič

Krelj ima pri tem v mislih posebne zadruge, prek katerih bi lahko tovrstne projekte izvajali zasebniki. Zakonsko je mogoče ustanoviti tudi nepremičninski sklad, vendar so zdaj ta pravila še precej nejasna. »Slovenci imamo v bankah okoli 15 milijard evrov, ki ne prinašajo nobenih dobičkov in jih lahko inflacija močno nažre, zato bi bilo zelo racionalno, da bi se ta sredstva prelila v druge naložbe,« je prepričan Thomas Krelj.

Nepremičninski trg - predvsem v trenutni situaciji, ko so cene nepremičnin na nizki ravni - zagotavlja enega najbolj varnih donosov, saj lahko investitorji pričakujejo okrog štiriodstoten realni donos na leto. Tovrstni projekti bi lahko rešili marsikatero stanovanjsko vprašanje, zato bi lahko bili zanimivi tudi za lokalne skupnosti, katerih pomoč bi bila dobrodošla. Krelj pri tem od njih kot morebitnih vlagateljic ne pričakuje denarnih sredstev, ampak pomoč pri pridobivanju dokumentacije, nižje komunalne prispevke in poznejše subvencioniranje najemnin. »Na tem področ­ju je veliko možnosti za javno-zasebna partnerstva,« končuje Krelj.

Napišite svoj komentar

Da boste lahko napisali komentar, se morate prijaviti.