Vprašanje: Kaj je to veriga pogodb, kaj lahko z njo urejamo in kaj storiti, če se katera izmed pogodb izgubi? Dobil sem tudi informacijo, da pri starejših nepremičninah večkrat manjka pogodba med prvim prodajalcem - investitorjem in prvim kupcem. Kaj storiti, če je investitor šel medtem v stečaj?
Odgovor: Veriga pogodb je časovno zaporedje originalnih prodajnih pogodb za posamezno nepremičnino od investitorja do končnega (sedanjega) lastnika, ki dokazuje vse, kar se je dogajalo z lastništvom nepremičnine. Originalna prodajna pogodba pomeni, da ima pogodba originalen žig davčne uprave za odmero davka na promet nepremičnin, notarski žig, ki mora biti pravilno izpolnjen, in sodno takso.
Pri prodaji nepremičnine se lastništvo izkazuje na dva načina. Bodisi z verigo pogodb, ko nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, bodisi na podlagi izpiska iz zemljiške knjige, ko je nepremičnina že vpisana. Vpis v zemljiško knjigo pa je možen le na podlagi originalne verige pogodb.
Posebno pri starejših nepremičninah se rado zgodi, da katera izmed prodajnih pogodb v verigi ni originalna, ni overjena, ali se je izgubila, ali uničila. V teh primerih sta možni dve rešitvi. Prva možnost je izstavitev posadne listine, ki nadomesti originalno in jo skleneta kupec in prodajalec. Posadna listina mora biti ravno tako prijavljena in overjena kot nova pogodba in je podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Tak postopek je predviden samo v primerih, ko prodajalec lahko podpiše posadno listino (v primeru, ko je prodajalec že umrl oziroma je podjetje prenehalo obstajati, ta možnost ne pride v poštev).
Druga možnost je poseben zemljiškoknjižni postopek. Gre za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, pri katerem mora predlagatelj verjetno izkazati, da:
- je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih prednikov izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki ustreza pogojem za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo (to izkaže bodisi s predložitvijo kopije listine, ki se je izgubila, ali z overjenimi izjavami lastnikov sosednjih nepremičnin, ki potrjujejo to dejstvo),
- ter da je listina o lastništvu uničena oziroma se je izgubila.
Predlagatelj je lahko samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice. V predlogu je treba navesti podatke o vsebini manjkajoče listine, podatke o pogodbenih strankah in dejstva, iz katerih verjetno izhajajo okoliščine za izgubo prodajne pogodbe. Hkrati s predlogom za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine je treba zahtevati tudi vknjižbo lastninske pravice, sicer ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže kot nedovoljenega. Če je predlog za vzpostavitev pravilno vložen in vsebuje vse potrebne podatke, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep, s katerim dovoli začetek postopka in predlagatelju naloži predujem za stroške objave oklica v uradnem listu.
Oklic o začetku postopka vzpostavitve zemljiškoknjižne listine mora vsebovati podatke o nepremičnini, na katero se izgubljena/uničena listina nanaša, podatke o vsebini izgubljene/uničene listine in poziv imetnikom pravic (služnosti, zastavne pravice ...), da v dveh mesecih izpodbijajo popolnost podatkov o vsebini listine. Če po preteku dveh mesecev ni bil vložen noben ugovor ali so bili ti zavrnjeni/zavrženi, zemljiškoknjižno sodišče dovoli vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, ki ima enako veljavo kot original.
Če manjka pogodba med izvajalcem in prvim kupcem in je izvajalec šel v stečaj, predlagam, da vložite predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine.
