Švica polni mehurček

Strokovnjaki pravijo, da švicarski nepremičninski trg kaže prva znamenja pregrevanja. Tako povpraševanje kot tudi cene so v letošnjem tretjem četrtletju močno zrasli.

Po podatkih švicarske centralne banke so se lastniška stanovanja v letu dni realno podražila za 6,9 odstotka, hiše pa za 4,2 odstotka. V Švici je zelo pomemben tudi najemni trg - cene nepremičnin, namenjenih za oddajanje, so se zvišale za 3,2 odstotka.

Balonček merijo z indeksom

Švicarska banka USB že desetletja na podlagi podatkov računa poseben indeks, ki spremlja stanje na nepremičninskem trgu, s tem pa tudi napihovanje balona (Real Estate Bubble Index). Njihova glavna ugotovitev za tretje četrtletje tega leta je, da je omenjeni indeks prišel v zelo tvegano območje. V drugem četrtletju tega leta je znašal 0,8, v tretjem že 1,2, vsi kazalci pa kažejo zelo velike rasti.

Za primerjavo povejmo, da je indeks trenutno na ravni iz leta 1984 in 1992, precej višji je bil le konec 80. let prejšnjega stoletja, v času prenapihnjenega balona, ko je presegel vrednost 2,5. V začetku leta 2010 je indeks znašal 0,21, konec prejšnjega leta pa se je povzpel na 0,79.

Od padanja do prenapihnjenosti

Švicarska sistematičnost, analitika ter enostaven in jasen prikaz dejstev so izjemni. Tako so v povezavi s tem indeksom opredelili pet območij. Če je indeks med -3 in -1, govorijo o padanju nepremičninskega trga. Razmere so stabilne, če je indeks med -1 in 0, takrat nastopi zmerna rast, ki se konča pri vrednosti 1. Od te vrednosti naprej govorijo o tveganju za nastanek balona, ki postane preveč napihnjen pri vrednosti indeksa 2, kar se je doslej zgodilo, kot rečeno, le konec 80. let prejšnjega stoletja.

Indeks upošteva pet razmerij: med nakupnimi cenami in najemninami, med cenami hiš in prihodki gospodinjstev, med cenami hiš in inflacijo, med hipotekarnim dolgom in prihodki ter med gradbenimi deli in bruto domačim proizvodom. Indeks upošteva tudi delež komitentov te banke, ki so zaprosili za financiranje nepremičnine, vendar ne za to, da bi bivali v njej, ampak večinoma za oddajanje.

Dvojka je zelo blizu

Za letošnje tretje četrtletje so ugotovili, da se je razmerje med nakupnimi cenami in najemninami močno povišalo, prav tako je višje razmerje med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev, ki je s 5,8 zraslo na 5,9. Delež gradbenih del v sestavi bruto domačega proizvoda je pod povprečjem, cene drugih dobrin pa v nasprotju z nepremičninami padajo, prav tako rastejo hipotekarna posojila, čeprav so prihodki nižji.

Analitiki napovedujejo, da veliko dejavnikov govori v prid rasti omenjenega indeksa, in ne izključujejo, da bo presežena vrednost 2, ko bo balon prenapihnjen. V ospredje postavljajo predvsem nizke obrestne mere, kar močno spodbuja stanovanjsko hipotekarno zadolževanje in povpraševanje. Povpraševanje je močno tudi zaradi zelo malo prostih najemnih stanovanj, zato se prebivalci vse bolj zatekajo k lastništvu. Znano je tudi, da je Švica zelo varna država z nizkimi davki, zato se vanjo seli zelo veliko premožnih tujih državljanov. In ne le premožnih, v zadnjih štirih letih se je v Švico priselilo 330 tisoč ljudi vseh družbenih slojev.