Sami poskrbimo za pravično obdavčenje

To lahko storijo s preprostimi registrskimi postopki ali kompleksnejšimi geodetskimi in pravnimi storitvami.

Leto 2014 bo vsekakor zaznamoval davek na nepremičnine. Ta se bo dotaknil najverjetneje vseh državljanov, če ne neposredno, pa posredno. Na to vpliva predvsem dejstvo, da imamo zelo velik delež lastniških nepremičnin, ki smo jih v različnih okoliščinah pridobili v preteklosti. Ali se zdaj že zavedamo, da kot lastniki nimamo samo pravic, ampak tudi obveznosti?

Podatke je treba urediti

Država je v nepremičninah našla podlago, da zakrpa luknjo v proračunu. Zdaj imamo idealno možnost, da sami poskrbimo, da bo obdavčenje pravično glede na podatke v evidencah, ki naj odsevajo dejansko stanje na terenu, česar za nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ) ne moremo trditi - vsaj ne na ravni države. Največ zapletov povzroča predvsem dejstvo, da smo v prejšnjem sistemu jemali vse kot skupno premoženje. Počasi se zavedamo, in to največkrat, žal, šele, ko na lastni koži občutimo, da je treba urediti podatke o lastništvu in s tem povezanimi pravicami v zemljiški knjigi. Tu je treba omeniti poskuse ureditve z interventnimi zakoni, ki pa niso v celoti rešili položaja, tako da bi bila zagotovljena popolna pravna varnost. Morda nam bo zadeve uspelo končati v okviru ZVEtL (zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi), ki je zaradi medijske prepoznavnosti sprožil odobravanje širše javnosti, čeprav bi v večini primerov lahko šlo za klasičen nepravdni postopek.

V registru le podatki iz popisa nepremičnin

Zmotno je tako prepričanje, da smo za potrebe obdavčenja, torej z vpisom v register nepremičnin (REN), zadevo rešili. REN je samo zbirka podatkov iz popisa in zajema iz drugih evidenc, ki ob pomanjkanju podatkov v matičnih evidencah ponujajo podlago za potrebe obdavčitve.

Tako moramo začeti iskati posamezne rešitve za popravo podatkov oziroma odpravo napak v izvornih evidencah iz zemljiške knjige, zemljiškega katastra, katastra stavb, občinskih prostorskih načrtov in centralnega registra prebivalstva (CRP). Zanimivo je, da je kataster povezan s CRP in tako premore ažurne podatke o lastnikih, česar pa ne moremo trditi za zemljiško knjigo.

V prvih dneh po prejemu obvestil opažamo pri lastnikih, ki se obračajo na gospodarsko interesno združenje geodetskih izvajalcev, da jih zanimajo predvsem tri stvari: rezidenčnost, zemljišča za gradnjo objektov (ZGS) in vrednost nepremičnine. Po pričakovanju so lastniki veliko bolje obveščeni in poučeni o stanju osnovnih podatkov svojih nepremičnin ter znajo kar dobro na spletnih naslovih oziroma aplikacijah dostopati do posameznih vrednosti. Veliko večje težave jim delajo podatki zemljiške knjige in njihovo razumevanje. Zato je dobro poudariti, da so podatki v REN prišli iz različnih evidenc.

Najprej preverjanje podatkov

Strankam člani združenja najprej preverijo, ali so prevzeti podatki ustrezni, oziroma jih napotijo na ustrezno ustanovo, kjer jih lahko popravijo. Veliko vprašanj se postavlja tudi z določitvijo ZGS, ki so ga nekatere občine sprejele šele pred kratkim in z njim posamezni lastniki niso bili seznanjeni. Postavlja se vprašanje, ali bi bilo treba za te podatke narediti javno razgrnitev, h kateri bodo imeli posamezniki možnost pripomb oziroma ugovorov. Zgodi se namreč, da zemljišča niso vsa primerna za gradnjo zaradi različnih omejitev v prostoru in jih je treba obravnavati posamič. Vprašljivi so dostopi, komunalna opremljenost, nagib terena, obremenjenost z gospodarsko javno infrastrukturo (GJI) in drugo.

Pri vrednostih nepremičnin bi omenili, da gre za posplošene tržne vrednosti in predvsem, da so te pridobljene z množičnim vrednotenjem. Poudarek je na množičnem, saj za tako veliko nepremičnin drugačna metoda ne bi bila sprejemljiva. Zavedati se moramo, da so vrednosti določene za potrebe obdavčenja, in ne za neposredno uporabo pri prodaji na prostem trgu.

O cenah stanovanj nepremičninski posredniki menijo, da precej dobro izražajo dejansko prodajno ceno, kar je tudi razumljivo, saj so pridobljene iz pravnih poslov. Ti so zajeti v evidenci trga nepremičnin (ETN), ki je večnamenska javna zbirka podatkov o sklenjenih kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih z nepremičninami. V nekaterih primerih, kjer bo šlo za večja odstopanja kot 40 odstotkov pripisane vrednosti, bo dopustna možnost posamičnega dokazovanja znižanja osnove. Te spremembe bodo najverjetneje prišle v poštev pri večjih vremenskih nevšečnostih, kot so žled, povodenj, plazovi, potresi, požari in druge.

Neevidentiranih še veliko javnih cest

Posebno težavo za lastnike pomeni še neevidentirano grajeno javno dobro, kar so v naravi občinske in državne ceste ter železnice. Na obvestilih naj bodo pozorni, ali je delež zemljišča - njihovih parcel - oproščen plačila davka. Ker je ustrezna rešitev le celostna odmera in prepis lastništva, so nekatere občine vestno, nekatere pa šele zdaj bolj pospešeno začele urejati tudi to področje, vendar zaradi velikih zaostankov in krčenja proračuna to ne bo urejeno v prihodnjih nekaj letih.