Vsaka stanovanjska nepremičnina svojemu lastniku prinaša različne stroške. Kupca nepremičnine zato zanima, ali bo prejšnji lastnik pred podpisom pogodbe in predajo nepremičnine te stroške tudi poravnal. Stvari niso enostavne, potrebna je previdnost, pomoč pri tem ni odveč.
Stroške, ki so vezani na nepremičnino in zanimajo kupca, lahko razdelimo na več skupin.
Hipoteke
V prvi skupini stroškov so posojila, zavarovana s hipoteko na nepremičnini, izvršbe na nepremičnini zaradi neplačanih zapadlih obveznosti plačevanja bremen in podobno. Gre za stroške, ki bremenijo nepremičnino, zato je promet z njo povezan z njihovim poplačilom, s čimer se zaznamba oziroma hipoteka iz zemljiške knjige izbriše.
»Te obremenitve morajo biti razvidne že iz vpogleda v zemljiško knjigo, nepremičninska agencija pa mora kupca z njimi seznaniti,« pravi Vesna Levstek iz ljubljanske agencije Nepremičnine plus. Tako namreč določa zakon o nepremičninskem posredovanju. Ta v 23. členu zapoveduje, da mora nepremičninska agencija pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za nepremičnino, v zvezi s katero posreduje, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine. Pozneje pa mora pogodbeni stranki, tako prodajalca kot kupca, jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Med drugim mora nepremičninska družba na podlagi podatkov zemljiške knjige (če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, je to treba storiti na podlagi listin, ki so podlaga za vknjižbo) preveriti, ali je prodajalec oziroma najemodajalec lastnik nepremičnine, ki je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje, in ali so na tej nepremičnini stvarne pravice oziroma druge pravice tretjih, ki bi lahko omejevale oziroma izključevale pravice stranke.
Po izkušnjah nepremičninskih agencij se stroški, zabeleženi v zemljiški knjigi, poplačajo z delom kupnine, kupec pa mora pridobiti nepremičnino, ki je prosta vseh preteklih bremen, zapisanih v zemljiški knjigi. Prodajalec mora tako pridobiti izbrisno dovoljenje (dovolilo za izbris bremen) in v večini primerov na svoje stroške poskrbeti za izbris vseh bremen. »Treba je poskrbeti za poplačilo ali prenos hipoteke na drugo nepremičnino,« nam je razložila Vesna Levstek.
Stroški rabe nepremičnine
V drugi skupini so stroški, ki nastanejo med samo uporabo nepremičnine. O poplačilu stroškov rednega vzdrževanja, upravljanja, porabe elektrike, vode, plina se na ogledih stanovanj ponavadi ne razpravlja. Zahteva kupca, da je v prodajni pogodbi zapisana ugotovitev, da so stroški na dan podpisa pogodbe v celoti poravnani, nima nobenega smisla. Prodajalec se ne more zavezati niti, da bi bili stroški poravnani na dan primopredaje, saj se na dan predaje nepremičnine šele naredi jasna ločnica med obveznostjo prodajalca in kupca.
»Posredniki poskrbimo, da se jasno in natančno razdelijo stroški na dan primopredaje,« pravi Levstkova in pojasnjuje, da popišejo stanje števcev elektrike, plina, vode in morebitnih drugih stroškov. Podatke oziroma stanje sporočijo dobaviteljem, ki naredijo izredni obračun. Do stanja, zabeleženega na dan primopredaje, stroške nosi prodajalec, stroške, nastale po tem datumu, pa mora plačati novi lastnik stanovanjske nepremičnine. Stroške upravljanja razdelijo glede na število dni v mesecu, po enaki formuli se lahko razdeli plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.
Stroški, vezani na lastnika
»Večina stroškov ni vezana na nepremičnino, ampak na lastnika te nepremičnine,« razlagajo v družbi Nepremičnine plus, pri čemer v ospredje postavljajo strošek upravljanja. Če teh stroškov prvotni lastnik ni poravnal, ga bremenijo tudi po prodaji stanovanja. Torej gre za drugačen pristop kot na primer pri porabi električne energije. Priključka ni mogoče prepisati, dokler stroški niso plačani.
Dolgov, ki so nastali z upravljanjem, kupec ne more preveriti, precej bolj so pri tem uspešne nepremičninske agencije, ki izkazujejo poslovni interes. Vesna Levstek razlaga, da v večini primerov to vprašanje rešujejo v kupoprodajni pogodbi s posebno formulacijo. Ta zaveže kupca, da po izročitvi nepremičnine plača vse davke, javna bremena in druge stroške, ki se nanašajo na nepremičnino, do tega dne pa vsi ti davki, javna bremena in stroški bremenijo prodajalca.
Prihodnji stroški
Zelo pomembni so prihodnji stroški, ki jih kupec prevzame z nakupom nepremičnine. V večini primerov gre za investicije, za katere so lastniki stavbe že dogovorjeni ali pa so celo že opravljene in jih bo novi lastnik moral plačevati, čeprav pri odločitvi zanje ni sodeloval. »V teh primerih predlagam, da se prihodnji lastnik z njimi podrobno seznani, saj gre za vplačila večjih zneskov v rezervni sklad, dodatna sredstva, ki jih zbirajo lastniki stavbe za obnovo fasade, namestitev števcev in podobna investicijska oziroma vzdrževalna dela,« razlaga Levstkova, ki še dodaja, da morata kupca s tem seznaniti prodajalec in nepremičninski posrednik.
Vsa obligacijska razmerja med prodajalcem in kupcem ureja obligacijski zakonik, prav pa je, da so stvari natančno zapisane tudi v kupoprodajni pogodbi. V vseh primerih lahko poplačilo dolgov prevzame kupec nepremičnine, vendar je pametneje, da se za poplačilo obveznosti nameni del dogovorjene kupnine. Pri teh postopkih je treba biti zelo previden tudi v primeru sodelovanja z nepremičninsko družbo, pri čemer se lahko uporabi fiduciarni račun, ki ga upravlja nepremičninska agencija. Na ta račun se lahko nakaže del kupnine, s katerim se nato poplačajo pretekle obveznosti.
