Trg pisarniških nepremičnin v Ljubljani je oživel, letos smo prejeli že 78 povpraševanj in izpeljali sedem transakcij. Podjetja se selijo zaradi različnih razlogov. Večina jih želi izkoristiti ponekod tudi polovični upad najemnin, drugi s selitvijo pridobijo novejše prostore po precej ugodnejši ceni, nekateri pa potrebujejo več prostora, ker se njihovo poslovanje širi. Pri naših nedavnih transakcijah ugotavljamo, da so štiri od sedmih najemnih pogodb podpisala novoustanovljena podjetja. To je obetavna napoved za leto 2015.
Večina nepremičninskih agencij v Sloveniji zaračuna posredniško provizijo tako najemodajalcu kot najemniku. To je tako, kot bi odvetnik hkrati branil in tožil svojo stranko, zato je takšna praksa popolnoma zgrešena. V S-Investu vedno zastopamo zgolj eno stran, večinoma najemodajalca. Prepričani smo, da ne moremo kakovostno zastopati obeh strank, saj imata povsem nasprotne interese. Najemodajalec želi najvišjo možno raven najemnine, medtem ko najemnik želi ravno nasprotno. Torej, če poslujete z nepremičninsko agencijo, ki vam želi zaračunati provizijo, preprosto recite ne in svoj posel odpeljite drugam. V Ljubljani je 30 odstotkov praznih pisarniških površin, nič drugače ni v drugih mestih, kar nakazuje, da je trg namenjen najemnikom.
Pisarna je drugi dom
Oglejte si čim več prostorov, saj boste le tako našli idealen prostor za svoje podjetje. Poleg tega boste imeli na mizi več ponudb in tako boljšo pogajalsko izhodišče za prostor, ki vam je resnično všeč. Ogledi vzamejo veliko časa, vendar lahko le tako najdete in izberete najbolj primeren prostor. To je pomembno, saj boste v njem prihodnjih nekaj let preživeli večino delovnega časa.
Pisarna je v delovnem času za večino zaposlenih dom. Produktivnost in zadovoljstvo bosta v kakovostnih prostorih zagotovo večja. Pisarna izraža tudi podobo podjetja in na stranke naredi vtis, s čimer se vzpostavi tudi primeren odnos. Prostori o podjetju veliko povedo.
Pravi čas za pogajanja
Tako rekoč vsi najemodajalci imajo težave s praznimi prostori, če gre za novejše prostore, še toliko večje. Dosežene najemne cene so praviloma od 10 do 15 odstotkov nižje od oglaševanih, včasih tudi več.
Metod znižanja najemnine je več. Obdobja brezplačne najemnine znižajo efektivno najemnino, ki jo plačujete. Zapomnite si, daljše ko je najemno razmerje, boljše je vaše pogajalsko izhodišče. Primer: če podpišete najemno pogodbo zgolj za eno leto, bo imel lastnik več stroškov z oddajo in tudi večjo nevarnost za izpad najemnine. Izhodiščno najemno ceno boste tudi precej laže znižali, če podpišete pogodbo za pet let - vedno lahko prosite za možnost odpovedi po preteku treh let.
Pri obračunu obratovalni stroškov in stroškov, ki se prevalijo na najemnika, ni pravil. Nekateri lastniki zaračunajo najemnino samo na neto površino, drugi zaračunajo tudi sorazmerni delež skupnih prostorov, kot so hodniki, stopnišča in recepcija. Nekateri na skupno površino zaračunajo samo stroške, ne pa tudi najemnine.
Vnaprej se pozanimajte o stroških
V Ljubljani je veliko stavb, predvsem tistih iz obdobja socializma, ki imajo ogromno skupnih površin in slabo izolacijo. Moderna poslovna stavba ima v povprečju od 15 do 20 odstotkov skupnih površin, medtem ko jih imajo starejše tudi do 30 odstotkov. V nekaterih stavbah so vgrajeni odštevalni števci in najemniki plačujejo po dejanski porabi, medtem ko v drugih lastnik stroške sorazmerno porazdeli med vse najemnike. Razpon med višinami obratovalnih stroškov je velik in znaša od dveh do 5,5 evra na kvadratni meter. Obratovalni stroški praviloma zajemajo čiščenje skupnih prostorov, ogrevanje in razsvetljavo skupnih površin, upravljanje stavbe ter recepcijo. V nekaterih primerih so lahko vključeni tudi stroški lastne porabe elektrike in vode, v drugih ne.
Pri usklajevanjih prosite za kopijo obratovalnih stroškov v zadnjih nekaj letih. Priča smo bili neštetim primerom, ko nepremičninske agencije posredujejo popolnoma napačne informacije o višini stroškov. Novejše stavbe so vsekakor manj potratne pri porabi energije za ogrevanje in hlajenje kot starejše.
Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč oziroma davek na nepremičnine je naslednja postavka, na katero morate biti pozorni, saj večina lastnikov strošek prevali na najemnika. Dajatve se zvišujejo in pri načrtovanju proračuna morate biti na ta strošek vsekakor pozorni.
Primer racionalizacije podjetja Accenture
Večina mednarodnih podjetij se zmanjšuje in pri tem prilagaja svoje delovno okolje. Večina jih prehaja na oceanski sistem pisarn z nedodeljenimi delovnimi mesti, pri čemer zaposleni uporabijo mizo, ki je trenutno prosta. Manjše sejne sobe in sobe za sprostitev omogočajo mir, ko je to potrebno. Takšen sistem spodbuja učenje, sodelovanje in druženje.
Accenture, svetovno svetovalno podjetje z več kot 800 zaposlenimi, je v Houstonu pred nedavnim preizkusilo svojo strategijo, imenovano Workplace 2.0. Rezultati so presenetljivi. Poslovne prostore v treh nadstropjih z več kot šest tisoč kvadratnih metrov površin so zmanjšali zgolj na eno nadstropje z 2.300 kvadratnimi metri površine.
Kot večina podjetij je tudi Accenture ugotovil, da je večina delovnih mest prazna, saj se zaposleni družijo in sodelujejo v skupnih prostorih, sejnih sobah ali drugje. Accenture je spremenil sistem za zaposlene, ki v delovnem času potrebujejo drugačen prostor. Zaposleni se nemoteno gibljejo od mize do zaprtih prostorov, čajnih kuhinj in skupnih površin. Delo se pretaka od sestankov, neformalnih pogovorov do osredotočenih delovnih sestankov. Zaposleni v Accenturu, zajeti v študiji, ki meri interakcijo med strankami, mreženje in sodelovanje, so ocenili, da so novi prostori izjemen uspeh. Splošno zadovoljstvo se je povečalo za 26 odstotkov. Vsekakor se obrestuje nameniti nekaj časa in denarja za arhitekta, ki ima izkušnje pri oblikovanju delovnega okolja, ki bo zadostovalo vašim potrebam.
Kupovanje je nesmiselno
Nekateri najemniki razmišljajo o nakupu poslovnih prostorov, kar je zaradi zelo nepredvidljivega trga poslovnih prostorov in hitro spremenljivih poslovnih razmer precej tvegano. Vrednost poslovnih nepremičnin je glede na raven v letu 2008 drastično upadla in še ni dosegla dna. Nakup nepremičnine vpliva tudi na kapital podjetja. Raje kot za nakup nepremičnine ga izkoristite za rast podjetja. V primeru najema so vse težave, odgovornosti in vzdrževanja na plečih lastnika, ne najemnika. Tudi s tem lahko podjetje pridobi čas za najbolj pomembno - posel.
Jacqueline Stuart je direktorica podjetja S-Invest.
Večina najemodajalcev je pripravljena novim najemnikom ponuditi določene ugodnosti. Najbolj pogosta so obdobja brezplačnih najemnin in prilagoditev prostora po željah najemnika. Nekateri ponudijo celo določeno število brezplačnih parkirnih prostorov. Če prostore najamete za pet let, lahko prosite za trimesečno brezplačno uporabo, če jih najamete za tri leta, lahko prosite za dve brezplačni najemnini, pri najemu za dve leti pa lahko predlagate enomesečni brezplačni najem. Seveda ni nujno, da bo lastnik ugodil vaši prošnji, a beseda ni konj. Če pogodbo podpišete za več kot dve leti, lahko lastnika prosite, da krije stroške standardne adaptacije prostorov. To vključuje rušitev in postavitev montažnih predelnih sten in napeljavo kablov. Lastniki v teh primerih praviloma prostore prekrijejo z laminatom, parketom ali profesionalno očiščeno tekstilno oblogo.
1 Ne plačujte provizije
2 Oglejte si čim več prostorov
3 Prostori se oddajo po 10 do 20 odstotkov nižji ceni od oglaševane
4 Prepričajte se o vseh dodatnih stroških
5 Potrebujete manj prostora, kot si mislite
6 Zahtevajte ugodnosti
7 Na nakup niti ne pomislite
Gostujoči komentar Jacqueline Stuart
