Zakon dokaj natančno opredeljuje upravljanje sredstev v rezervnih skladih. Kot pravi Bojan Bučinel, ki svetuje etažnim lastnikom, je dobro napisan, vendar je premalo nadzora, pogreša pa tudi ustrezne sankcije za kršitelje. Po njegovem mnenju bi morala država za večji nadzor nad delom upravnikov ustanoviti agencijo za nadzor upravnikov in ob ugotovljenih kršitvah posamezni upravniški družbi prepovedati upravniške posle. »Vprašanje pa je, ali je to izvedljivo, saj je lobi upravnikov precej močan,« pravi Bučinel.
Prijateljski upravniki
Ena od hujših zlorab je po Bučinelovih opažanjih prenos sredstev rezervnega sklada v primerih, ko etažni lastniki zamenjajo upravnika. Tako navaja primere, ko stanovanjski inšpektor dobi prijavo novega upravnika, da mu upravnik, s katerim so etažni lastniki razdrli pogodbo, noče predati denarja iz rezervnega sklada. »Inšpektorji selektivno kaznujejo takšne upravnike. Če je upravnik na seznamu do inšpektorja prijaznih upravnikov, ga ne kaznuje, če ga na seznamu ni, mu kazen izreče,« pravi Bojan Bučinel.
Razlogov za zadržanje sredstev ni
Na vprašanje, kakšne so inšpektorjeve razlage, kadar izreče sankcije, upravnik pa denarja vseeno ne nakaže, Bučinel odgovarja, da inšpektor v razlago napiše, da žal nima vzvodov, da bi upravnika prisilil k prenakazilu, in lastnike napoti na pravdo. Pravdanje pred sodišči pa je zapleteno in dolgotrajno, to je za lastnike navadna kraja in noben razlog, ki jih navajajo upravniki, ne sme zadržati izplačila sredstev, ki niso njegova.
Upravniki si iz rezervnega sklada tudi izposojajo
Bučinel navaja tudi druge kršitve. Upravniki brez vednosti etažnih lastnikov s sredstvi rezervnega sklada plačujejo tudi tiste stroške, ki v zakonu niso opredeljeni, sredstva vežejo, niso pa redki niti primeri, ko si iz rezervnega sklada izposodijo denar in ga pozneje vrnejo - ali pa tudi ne. »Velikokrat upravniki na zahteve za vpogled v stanje rezervnega sklada odgovarjajo, da gre za poslovno skrivnost, in se sklicujejo na zaupnost podatkov,« še razlaga Bučinel. Glede revizij pa meni, da je splošna revizija, ki jo naroči upravnik, vprašljiva, bolj verodostojna bi bila, če bi jo naročili etažni lastniki za natančno določeno kršitev.
Vodenje sredstev v rezervnem skladu, ki ne smejo biti del stečajne mase upravnika, določa stanovanjski zakon v členih od 41 do 47. Po tem zakonu mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Upravnik pa mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo.
Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik, ki lahko denar naloži le v depozite pri banki, nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke, če je upravnik pridobil sklep etažnih lastnikov, kjer so se odločili za obliko ohranjanja vrednosti vplačanih sredstev. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodar.
Etažni lastniki se lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorijo, da lahko sredstva rezervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga etažni lastniki določijo v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.
Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna intervencijska vzdrževalna dela in odplačevanje v te namene najetih posojil. Nujna vzdrževalna dela so tista, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje.
