Če ste v delovnem razmerju, ob tem pa oddajate eno ali več nepremičnin in s tem na leto zaslužite več kot 4.210 in manj kot 50 tisoč evrov, se vam davčno najbolj splača odpreti popoldanski s. p. z normiranimi odhodki. Obdavčitev prihodkov iz najemnin je tako nižja, kot če lastnik stanovanje oddaja kot fizična oseba. Razlika se z višjimi letnimi prihodki zelo močno poveča, saj so prispevki, ki jih mora plačati samostojni podjetnik, ne glede na prihodke enaki.
Pri samostojnih podjetnikih država od dohodkov, kamor sodijo tudi prihodki iz najemnin, prizna 80 odstotkov normiranih stroškov, tako da je davčna osnova le 20 odstotkov vseh prihodkov, ki jih samostojni podjetnik ustvari v tekočem letu. Na omenjenih 20 odstotkov samostojni podjetnik plača 20-odstotni davek. K temu je treba prišteti tudi prispevke, ki za tako imenovani popoldanski s. p. znašajo 64,72 evra na mesec oziroma slabih 780 evrov na leto.
Fizične osebe so bolj obdavčene
Če isto nepremičnino oddaja fizična oseba, znašajo normirani stroški le deset odstotkov od prihodkov, 90 odstotkov prihodkov pa je cedularno obdavčenih s 25 odstotki. Cedularna obdavčitev pomeni, da se prihodki obdavčijo neodvisno od dohodnine. Razlika je torej več kot očitna, saj v prvem primeru osnova za obdavčitev znaša le 20 odstotkov od prihodkov, v drugem primeru pa kar 90 odstotkov, stopnja obdavčitve pa je za pet odstotnih točk višja.
Vendar ni vse tako lepo, kot se zdi. Fizičnim osebam ni treba plačati prispevkov, zato se prehod na normirani s. p. splača pri okoli 4.210 evrov letnih prihodkov iz najemnine oziroma pri 350 evrih mesečne najemnine.
Razlike so zelo velike
Poglejmo nekaj primerov. Če oddajate enosobno stanovanje in na leto s tem ustvarite štiri tisoč evrov prihodkov, sta izračuna takšna: samostojni podjetnik bo imel po odbitju 80 odstotkov normiranih stroškov 800 evrov davčne osnove, na katero bo plačal 160 evrov davka. K temu mora prišteti še 779 evrov letnih prispevkov ne glede na višino letnih prihodkov. Ob štiri tisoč evrih prihodkov bo tako za vse dajatve plačal slabih 940 evrov.
Fizični osebi se prizna le deset odstotkov normiranih stroškov, kar pomeni, da je njegova davčna osnova 3.600 evrov. Od tega bo moral za davek plačati 25 odstotkov, kar v tem primeru znese 900 evrov, kar je manj, kot če bi imel odprt s. p., zato se najemodajalcu v tem primeru prehod na s. p. ne splača.
Pri šest tisoč evrih prihodkov na leto pa bo oseba, ki ima s. p. s popoldansko dejavnostjo, prek normiranih stroškov plačala na leto za 331 evrov manj davka kot lastnik, ki oddaja stanovanje kot fizična oseba. Pri deset tisoč evrih je razlika 1.070 evrov. Pri 12 tisoč evrih letnih prihodkov iz najemnin razlika naraste na dobrih 1.441 evrov, pri mesečni najemnini dva tisoč evrov, kar na leto znese 24 tisočakov, pa razlika znaša skoraj 3.661 evrov. Razlika pri zgornjem limitu 50 tisoč evrov, ki še dovoljuje poslovanje prek normiranega s. p., je 8.471 evrov.
Velika slabost pri uveljavljanju dejanskih stroškov
Najemodajalci fizične osebe (ne pa tudi normirani samostojni podjetniki!) lahko obračunavajo tudi dejanske stroške, ki jih imajo z nepremičnino. Vendar podpredsednik Združenja lastnikov nepremičnin Edo Pirkmajer opozarja na veliko težavo. Gre za to, da lahko dejanske stroške lastnik uveljavlja le v tekočem letu.
Bolj konkretno. Obsežnejše obnove stanovanjskih nepremičnin prinašajo visoke stroške, ki lahko hitro presežejo znesek celoletne najemnine. Denimo, da lastnik stanovanje povsem obnovi, pri čemer obnova preseže deset tisoč evrov, celoletni dohodek iz najemnin pa ne preseže pet tisoč evrov. Takšen lastnik je takoj v davčno zelo podrejenem položaju, ker teh stroškov, čeprav še zdaleč ne pokrijejo celoletnih prihodkov, ne more prenesti tudi v naslednja leta, ampak jih lahko uveljavi le v letu, ko je izvajal prenovo stanovanja.
Lastniki, ki imajo v lasti več stanovanj, lahko stroške obnove enega stanovanja prenesejo na davčno osnovo od najemnin drugih stanovanj, s čimer lahko v določenih primerih pridejo na dejansko stanje. Odvisno seveda od višine investicij, števila stanovanj in prihodkov, ki jih ustvarijo iz najemnin in so osnova za plačilo davka. Gre seveda za obvod, ki ga po Pirkmajerjevem mnenju lastniki izkoriščajo zaradi izjemno nepravične in slabe davčne regulative.
Obdavčevanje na podlagi normiranih stroškov lahko uveljavljajo tiste osebe ali samostojni podjetniki, ki v davčnem letu ne ustvarijo več kot 50 tisoč evrov prihodkov iz dejavnosti. Če je bila v družbi vsaj pet mesecev za poln delovni čas zaposlena vsaj ena oseba, se lahko prihodki zvišajo na 100 tisoč evrov. Ker se upoštevajo normirani odhodki, takšni samostojni podjetniki ne morejo uveljavljati davčne olajšave. Tako ne morejo uveljavljati olajšav za osnovna sredstva, preteklih davčnih izgub in prenašati neizkoriščenih olajšav iz preteklih let. Samostojni podjetnik mora preiti nazaj na sistem obračuna davka na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov, če dve leti zapored preseže 50 oziroma 100 tisoč evrov prihodkov.
