Ko smo prejšnji teden v Nepremičninskem informatorju objavili članek o tem, da se vam splača odpreti tako imenovani normirani popoldanski s. p., če iz oddajanja nepremičnin zaslužite več kot 4.210 evrov na leto, smo dobili veliko klicev bralcev, ki jih takšna možnost zanima. Kaj jih ne bi, saj bo pri šest tisoč evrih letnih prihodkov iz najemnin oseba, ki ima s. p. s popoldansko dejavnostjo, prek normiranih stroškov plačala za 331 evrov manj davka na leto kot lastnik, ki oddaja stanovanje kot fizična oseba. Pri deset tisoč evrih letnih prihodkov je ta razlika 1.070 evrov, pri 12 tisoč evrih letnih prihodkov zraste na dobrih 1.441 evrov, pri 50 tisoč evrih pa razlika znese 8.471 evrov. A hkrati nas je poklicalo tudi nekaj računovodij in nas opozorilo, da moramo, če nepremičnine oddajamo kot s. p., te prenesti v knjigo osnovnih sredstev.
Oceniti in prenesti je treba vse nepremičnine
Da je treba nepremičnino prenesti v knjigo osnovnih sredstev samostojnega podjetnika, nas je najprej opozorila Milica Gostiša, ki se ukvarja s podjetniškim svetovanjem na področju računovodstva, financ in davkov. Kot pravi, je oddajanje nepremičnin, ki so v lasti fizičnih oseb, prek statusa samostojnega podjetnika po sistemu normiranih odhodkov možno le pod določenimi pogoji. Pred odprtjem statusa samostojnega podjetnika je treba oceniti vse nepremičnine, ki jih želimo kot samostojni podjetnik oddajati, nato pa se morajo vnesti v seznam osnovnih sredstev, ki so tako evidentirane v s. p. Pogoj je, da so bile nepremičnine v lastništvo fizične osebe pridobljene pred registracijo samostojnega podjetnika.
Milica Gostiša razlaga, da se po vsebini Slovenskih računovodskih standardov prihodki od najemnin ustvarjajo le takrat, ko so nepremičnine evidentirane v poslovnih knjigah samostojnega podjetnika ali so vzete v finančni najem. »Zato ni možno ustvarjati prihodkov iz oddajanja premoženja v najem, ne da bi samostojni podjetnik imel v svojih poslovnih knjigah evidentirane nepremičnine, ki jih oddaja,« trdi Gostiševa. Poleg tega mora samostojni podjetnik normiranec voditi dodatne evidence, med katere sodi tudi evidenca osnovnih sredstev.
Po zaprtju s. p. se nepremičnine prenesejo nazaj
Ob prenehanju opravljanja dejavnosti oddaje nepremičnin samostojnega podjetnika bo nosilec dejavnosti prenesel vse nepremičnine v osebno sfero. Pri tem davka oziroma dohodnine ne bo plačal, saj gre za izjemo po 2. stavku prvega odstavka 51. člena zakona o dohodnini, ker so bile nepremičnine pridobljene v lastništvo pred registracijo dejavnosti s. p.
»Možnost obdavčitve po sistemu normiranih odhodkov je sicer res ugodna, vendar pa to še ne pomeni, da se pri tem zanemarijo vsa druga davčna pravila, v konkretnem primeru vsebine SRS, zakona o dohodnini in pravilnika o poslovnih knjigah ter drugih davčnih evidencah za fizične osebe, ki opravljajo dejavnost,« končuje Milica Gostiša.
Nekateri pravijo, da prenos ni potreben
Pridobili smo tudi mnenje drugega finančnega svetovalca, ki pa ne želi biti imenovan. Njegov pogled je v popolnem nasprotju z mnenjem Milice Gostiše. Po njegovem mnenju nepremičnine, ki jih lastnik kot samostojni podjetnik oddaja v najem, niso osnovna sredstva njegovega podjetja, temveč gre za naložbene nepremičnine. Za takšne nepremičnine pa pravilnik o poslovnih knjigah in drugih davčnih evidencah ne predvideva, da bi se vpisovale v register osnovnih sredstev. Morebitni stroški v zvezi z njihovim oddajanjem v najem so pri zasebnikih s pavšalno obdavčitvijo obravnavani v okviru pavšalno priznanega odstotka teh stroškov. Razmejitev med dejavnostjo oddajanja v najem in najemodajalsko aktivnostjo fizične osebe je v namenu pridobitve nepremičnin.
Furs za prenos, vendar njegovo mnenje ni dokončno
Na koncu objavljamo še mnenje Finančne uprave Republike Slovenije. Tam trdijo, da je treba nepremičnine prenesti v knjigo osnovnih sredstev normiranega samostojnega podjetnika, hkrati pa poudarjajo, da njihovo mnenje ne more biti dokončno. Za tolmačenje slovenskih računovodskih standardov je namreč po njihovem mnenju pristojen Slovenski inštitut za revizijo, kjer pa so nam tudi odgovorili, da takšna tolmačenja niso v njihovi pristojnosti.
Na finančni upravi so nam še pojasnili, da pripoznanje nepremičnine v poslovnih knjigah samostojnega podjetnika urejajo računovodski standardi. Samostojni podjetnik, ki davčno osnovo ugotavlja na podlagi normiranih odhodkov, vodi poenostavljene poslovne knjige, kot to določa pravilnik o poslovnih knjigah in drugih davčnih evidencah za fizične osebe, ki opravljajo dejavnost. Poleg evidence knjigovodskih listin vodi tudi evidenco osnovnih sredstev. V zadnjo sodijo tudi vpisi osnovnih sredstev, pridobljenih na način prenosa iz gospodinjstva v podjetje.
Po vsebini Slovenskih računovodskih standardov (SRS 30, prej SRS 39) lahko podjetnik prenese stvarno premoženje iz gospodinjstva do dneva priglasitve dejavnosti po vrednosti, ki izhaja iz izvirne listine (račun, pogodba) ali cenitvenega poročila. Vrednost ne sme presegati poštene vrednosti osnovnega sredstva. Za prenos nepremičnin med osnovna sredstva s. p. se sestavi sklep z datumom priglasitve s. p., kjer navede vse podatke o nepremičninah. Tak sklep lahko sestavi podjetnik sam in na podlagi sklepa evidentira nepremičnine v seznam osnovnih sredstev. Vnos nepremičnin, ki so bile pridobljene po datumu registracije s. p. - bodisi z darilno pogodbo bodisi drugače -, pa z davčnega vidika ni zanimiv, ker se ob prenosu v osebno sfero ob likvidaciji s. p. obračuna dohodnina od davčne osnove, to pa je razlika med tržno in knjigovodsko vrednostjo.
