Mladinski svet Slovenije je prejšnji teden objavil rezultate ankete o položaju predvsem mladih najemnikov stanovanj. Pri 95 odstotkih anketirancev so ugotovili kratenje njihovih pravic in nezakonita ravnanja najemodajalcev.
Skoraj polovica anketiranih je že bivala v najemnem stanovanju brez veljavne pogodbe. Številni lastniki najemnih stanovanj zanemarjajo vzdrževanje stanovanja ali nenapovedano vstopajo v stanovanja, preprečujejo prijavo začasnega prebivališča, potvarjajo podatke v najemnih pogodbah, omejujejo obiske in normalno uporabo stanovanja. Na podlagi teh izsledkov avtorji analize opozarjajo na težak gmotni položaj in potrebo po pomoči za golo preživetje, zato položaj najemnikov v tržnem najemu zahteva spremembe, s katerimi bodo mlajše generacije lahko začele normalno živeti. Na tem področju bi morale glavno vlogo odigrati država in lokalne oblasti, prek katerih bi bilo na voljo več najemnih stanovanj s sprejemljivimi najemninami in življenjskimi najemnimi pogoji.
Za neurejena razmerja odgovorni lastniki in najemniki
Z omenjenimi ugotovitvami raziskave se strinja tudi Edo Pirkmajer iz združenja lastnikov nepremičnin, vendar opozarja, da je anketa zajela predvsem študente in mlade družine, zato ne odseva celotnega položaja na najemnem trgu. Anomalije se večinoma nanašajo na tako imenovani črni najem, pri čemer Pirkmajer opozarja, da so za takšna najemna razmerja krivi tako lastniki stanovanj, ki jih oddajajo, kot tudi najemniki, ki privolijo v najem brez ustreznih pogodb. »Pri najemnih razmerjih, ki so urejena z najemno pogodbo, sklenjeno v skladu z zakonom, navedenih šikaniranj ne bi smelo biti,« pravi Pirkmajer.
V analizi omenjene ankete prav tako pogreša vzroke, zakaj anketirani stanovalci nimajo sklenjenih pogodb ali zakaj so privolili v ne dovolj določene najemne pogoje. »Poznam nekaj tovrstnih primerov, skupno jim je, da se želi najemodajalec izogniti obveznostim, ki sledijo iz predpisov o najemnih razmerjih, in obdavčevanju najemnine. Na drugi strani najemnik dobi nekaj nižjo najemnino ter s tem slabše bivanjske razmere in manj zaščite,« pravi Pirkmajer. Poleg najemnikov in najemodajalcev je za take razmere odgovorna tudi država, ki pogodbenikom v nekaterih primerih določa nerazumne pogoje, najemnine nesorazmerno visoko obdavčuje in je zelo omejevalna do stanovanjske pomoči iz javnih sredstev. Če k temu dodamo še neučinkovitost nadzora in sodnega uveljavljanja najemnega reda, lahko zlahka razložimo vse nezaželene posledice današnjega stanja.
Neprofitna stanovanja naj zamenjajo subvencije
Avtorji raziskave poudarjajo zahtevo po gradnji več neprofitnih stanovanj. V združenju lastnikov nepremičnin imajo do neprofitnih stanovanj povsem odklonilno mnenje. »Tudi sami menimo, da 'neprofitnih' stanovanj ne more biti nikoli dovolj, kot tudi ne bi nikoli bilo preveč hrane, ki bi se 'neprofitno' prodajala za četrtino normalne cene,« poudarja Pirkmajer.
Po mnenju združenja gradnja neprofitnih stanovanj in njihovo oddajanje v najem za neprofitno najemnino pomenita neracionalno usmerjanje javnih sredstev, namenjenih za podporo reševanju stanovanjskih vprašanj prebivalstva. Podpirajo pa prehod na stanovanjski dodatek, kar predvideva tudi pred nedavnim sprejeta resolucija o stanovanjski politiki. Težava je v tem, da še vedno čakamo na strukturne reforme s področja javnih financ, ki naj bi ta prehod uredile.
Spori se rešujejo v razumnih rokih
V združenju lastnikov nepremičnin še poudarjajo, da je v pogodbeno urejenih najemnih razmerjih težav med lastnikom in najemnikom malo. V času krize je bilo nekaj več primerov neplačevanja najemnine, kar lahko pripelje do precej resnih situacij. Najemnik je prisiljen spremeniti svoj življenjski slog, saj ne zmore plačevati bivanjskih stroškov, ki ga podpirajo. Tu ne gre le za najemnino, ampak tudi za druge stroške in pogosto še kako posojilo. Postavljen je pred težko življenjsko odločitev in tudi za najemodajalca, ki želi z najemnikom trajni odnos, situacija ni preprosta.
Kadar je spore možno rešiti s sporazumom med strankami, se to praviloma lahko zgodi v razumnem roku. Skrajni rok za rešitev sporov, ki izvirajo iz uporabe stanovanja, je potek najemne pogodbe in ko najemnik vrne stanovanje lastniku v posest. »Ni nujno, da so takrat rešeni vsi spori. Rešeni so vsaj tisti, ki se nanašajo na zasedanje stanovanja, tako da lahko najemodajalec poišče drugega najemnika,« pravi Pirkmajer in razloži, da je to dodatni razlog, zakaj najemodajalci na začetku sklenejo najemno razmerje za kratek oziroma poskusni čas. Poleg tega pripominja, da najemna pogodba, sklenjena v obliki notarskega zapisa, daje najemodajalcu pravni naslov, da ob poteku dobe najema zahteva izpraznitev stanovanja brez tožbe v izvršilnem postopku, kar tudi preprečuje nepotrebno pravdanje. Kadar pa za urejanje težav preostane le sodna pot, ni mogoče računati na razumen rok za njihovo rešitev. Pravdanje je dodatno breme, ki ga povzročajo nejasni predpisi in splošna neučinkovitost zakonsko določenih postopkov.
Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije je bilo v Sloveniji leta 2011 od 844.656 stanovanj zasedenih 79 odstotkov, od teh pa je bilo najemnih le dobrih devet odstotkov. Druga stanovanja zasedajo lastniki sami ali pa so uporabniška, ki se uporabljajo brez najemnine. V kategoriji najemnih stanovanj jih je tržnih le 1,9 odstotka, preostala so neprofitna (6,5 odstotka) ter službena oziroma »namenska« (en odstotek).
V kategoriji najemnih stanovanj je nepravilnosti najbrž manj, tako da moramo večino iskati med drugimi stanovanji. V združenju lastnikov nepremičnin so prepričani, da se največ najemnih nepravilnosti nanaša na stanovanja, ki so deklarirana kot prazna, in med tistimi, v katerih statistično, ne pa tudi dejansko, prebivajo družinski člani in prijatelji. Prav posebna kategorija so stanovanja in sobe, ki se oddajajo v podnajem, tu pa je možnosti za najemno črnino še več. »Žal država nima ne moči ne volje, da bi pogledala, kaj se dogaja s temi stanovanji,« končujejo v združenju.
