Združenje družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP) več let opaža slabe prakse na področju prometa z nepremičninami in določene anomalije, nekatera sedanja določila pa so neživljenjska. Zato je združenje skupaj s Slovenskim nepremičninskim združenjem - FIABCI in Društvom nepremičninskih posrednikov Slovenije - DNPS ter Pravno službo GZS oblikovalo strokovno skupino, ki je pripravila spremembe zakona o nepremičninskem posredovanju. Predlog so konec maja poslali na ministrstvo za okolje in prostor.
Po mnenju Boštjana Udoviča, direktorja ZDNP, bo s predlaganimi spremembami zakona lažje preprečevati zaznana odstopanja, pri čemer so spremembe uskladili tudi s predlogi tržnega inšpektorata in Zveze potrošnikov Slovenije ter predvideli dodatne varovalke za zaščito uporabnikov.
Fizične in pravne osebe
Predlagane spremembe ne posegajo v veljavne omejitve, ki veljajo že zdaj. Glavna je določanje višine plačila za posredovanje, pri čemer v ZDNP poudarjajo, da so v tujini omejitve pri plačilu provizij precej redke, prav tako po ugotovitvah zbornice ne obstajajo sistemi, v katerih bi te omejitve veljale za razmerja med gospodarskimi subjekti. Zato je eden ključnih predvidenih ukrepov uvedba dualizma z delitvijo na gospodarske in potrošniške posredniške pogodbe. Nepremičninske družbe tako ne vidijo nobenega razloga, da bi država posegala tudi v razmerja med gospodarskimi subjekti, saj teh v nobenem primeru ne moremo šteti za šibkejše stranke.
Obvezna pisna pogodba
Določbe o plačilu za posredovanje so se pogosto tolmačile zelo različno, zato so jih v predlogu zapisali jasneje, bolj natančno so uredili tudi vprašanje delitve plačila za posredovanje med naročitelja in tretjo osebo. Člani združenja že od začetka veljave zdajšnjega zakona opažajo veliko slabih praks pri posredovanju z nepremičninami. Zato novi predlog izrecno zahteva pisno obliko pogodbe o posredovanju, ustni dogovor oziroma pogodba bo v teh primerih nična. Nične bodo vsiljene pogodbe, kar je še ena od zaznanih slabih praks, predlog sprememb zakona pa na tem področju predvideva tudi jasnejšo opredelitev obveznih sestavin pogodbe o posredovanju.
Na pobudo tržnega inšpektorata in za večji red na tem trgu predlog predvideva tudi enostavnejši odvzem licence posredniku v primeru kršitev zakonskih določb. Doslej to v praksi skoraj ni bilo mogoče.
Vmesni kupec izenačen z investitorjem
Drugi pomembni segment predlaganih sprememb je zaščita položaja nepremičninskega posrednika oziroma nepremičninske družbe. V praksi se je namreč izkazalo, da so bili ti velikokrat žrtve načrtnih zlorab, ki so jih omogočale ravno nejasne in neživljenjske določbe zakona. Iz tega razloga so v predlog zakona med drugim vnesli tudi obveznosti vmesnega kupca, ki so ga izenačili z investitorjem. Pogosto se je namreč dogajalo, da so se investitorji zakonskim obveznostim izognili, če so nepremičnino prenesli na tako imenovanega vmesnega kupca. To je tisti kupec, ki je nepremičnino pridobil za nadaljnjo prodajo. Predlog zakona tako predvideva izenačitev obeh.
Pogodbe bodo veljale leto dni
Pomemben vir za zlorabe in oškodovanja nepremičninskih družb je bila tudi omejena veljavnost pogodbe o posredovanju. Veljavni zakon predvideva devetmesečno obdobje. Tudi v tem primeru so se zgledovali po dobrih praksah iz tujine in v predlog zakona zapisali, da mora biti veljavnost pogodbe s potrošniki omejena, pri čemer je obdobje prepuščeno volji strank. Če se pogodbeni strani o tem ne dogovorita, zakon predvideva 12-mesečno veljavnost pogodbe. Takšna ureditev je po mnenju skupine, ki je pripravila predloge, veliko bolj življenjska, hkrati pa v ničemer ne poslabšuje položaja uporabnika.
Nižja zavarovanja
ZDNP predlaga znižanje minimalne zavarovalne vsote za zavarovanje poklicne odgovornosti, saj je zahtevana zavarovalna vsota po veljavnem zakonu v primeru nepremičninskih družb vsaj trikrat višja, kot to velja za druge regulirane poklice, čeprav potencialna tveganja tako strogih zahtev ne upravičujejo, kar dokazujejo statistični podatki slovenskih zavarovalnic.
Predlog prinaša tudi nekaj sprememb pri oglaševanju in promociji dobrih praks ter predvideva znižanje glob za prekrške, ki so določeni z veljavnim zakonom, obenem pa širi nabor prekrškov. Najnižja določena kazen po veljavnem zakonu namreč znaša 12.500 evrov. Te kazni niso delovale preventivno, zato niso dosegale namena. Že najnižja izrečena globa je namreč v večini primerov pomenila tudi konec delovanja nepremičninske družbe, kar ne more in ne sme biti osnovni namen kaznovanja. Zdaj predlagajo višino glob, ki je usklajene z drugimi primerljivimi zakoni, tudi z zakonom o varstvu potrošnikov.
