»V Mariboru noben stanovanjski gradbeni projekt ni zanemarljiv, saj še tako majhni štejejo. Tudi gradnja enodružinske hiše,« je nekoliko cinično odgovoril direktor mariborske nepremičninske agencije Insa Branko Potočnik, ki ta trenutek ne ve niti za eno gradbišče, kjer bi rasla večstanovanjska stavba. Njegov kolega iz Dodome Jože Murko razlog vidi pri kupcih, ki pričakujejo zelo nizke cene: »Kupci pričakujejo nova stanovanja po največ 1.500 evrov za kvadratni meter.«
Pri ugibanju o tem, za koliko bi se lahko prodajala novozgrajena stanovanja, se je treba vprašati, ali stroški tovrstnih projektov investitorju sploh lahko prinesejo dobiček. Jože Murko pravi, da so stroški previsoki. »Proizvodna cena novozgrajenega stanovanja je vsaj 1.500 evrov za kvadratni meter. Sam se bolj nagibam k ceni 1.750 evrov, v kar pa ni všteta premija za tveganje, ali bo investitor vsa stanovanja sploh prodal in v kakšnem času,« razlaga sogovornik in dodaja, da ima velika večina projektov tudi dve ali tri stanovanja, ki jih je težje prodati, in prav ta so tista, ki investitorju prinesejo donos oziroma zaslužek.
Vse na izkušnjah in občutkih nepremičninarjev
Po Murkovem mnenju bi lahko v Mariboru na leto prodali približno 30 stanovanj, na drugi strani pa Branko Potočnik meni, da bi lahko na leto prodali med 300 in 500 novozgrajenih stanovanj. »Ta stanovanja bi se lahko prodala po ceni od 1.350 do 1.600 evrov za kvadratni meter. Cene bi bile odvisne od lokacije in standarda oziroma kakovosti gradnje, opreme in materialov, ki bi jih vgradili v stavbo,« razlaga Potočnik in dodaja, da v Mariboru ni na trgu nobenih še ne vseljenih stanovanj, niti tistih, ki so prešla v stečajno maso propadlih gradbincev in investitorjev.
Raziskav, ki bi vsaj približno nakazale, koliko, kje in po kakšnih cenah bi lahko investitorji prodali stanovanj, ni, zato ocene naših sogovornikov temeljijo na njunih izkušnjah. Edini kazalnik je promet z rabljenimi nepremičninami. Ta se je, podobno kot po drugih slovenskih območjih, okrepil, višje so tudi cene, ki pa niti približno ne dosegajo ravni drugih večjih slovenskih mest. Večina mariborskih stanovanj se proda po ceni med 700 in 1.100 evri za kvadratni meter. Prodajalci lahko iztržijo tudi več, vendar mora biti stanovanje na zelo dobri lokaciji in kakovostno obnovljeno.
Previsoki komunalni prispevki
Branko Potočnik pravi, da je v Mariboru zemljišč na primernih lokacijah za razvoj večstanovanjskih projektov dovolj, vendar so cene za zdaj še previsoke. Primerna cena kvadratnega metra bi bila po njegovem mnenju okoli 60 evrov, prišteti pa je treba tudi komunalne prispevke. »Prav pri komunalnih prispevkih je še veliko rezerv, saj menim, da so zdaj previsoki,« ocenjuje Potočnik in poudarja, da je treba pri gradnji za trg gradbenim stroškom prišteti še projektiranje, trženje in oglaševanje ter stroške financiranja projekta.
Novogradnje bodo le za izbrance
Nove projekte bodo morali graditi v skladu s sodobnimi smernicami na področju arhitekture, funkcionalnosti, tehnološke opremljenosti in energetske varčnosti. Seveda ostaja še naprej glavni dejavnik lokacija. »Takšnih objektov pa ni mogoče zgraditi za 1.500 evrov za kvadratni meter, torej bodo nova stanovanja še nekaj časa namenjena le izbrancem. In šele, ko bo investitor ocenil, da je teh dovolj, bo tudi začel graditi,« meni Jože Murko.
Investitorji bodo morali po njegovih besedah v Mariboru zelo dobro pretehtati, kako sploh zasnovati in izvesti projekt. »Vsekakor ne bodo mogli kar počez graditi in pričakovati, da bodo kupci drli v njihove prodajne oddelke, kot je to bilo v letih od 2004 do 2008,« pravi Murko in dodaja, da bo moral investitor v večstanovanjsko gradnjo slediti željam oziroma potrebam kupcev: »Dokler je logika najnižja cena, smo v krožnem sklicu, če se izrazim matematično.«