Kakovost nasedlih nepremičninskih projektov je izjemno slaba. To velja tako za umestitev v prostor ter zasnovo objektov in stanovanj kot tudi za izvedbo gradbenih del. Razvijalci nepremičninskih projektov in investitorji, ki predvsem prek stečajev iščejo priložnosti in želijo s prevzemi končati projekte, so v večini primerov razočarani. Zapuščina propadlih nepremičninskih projektov namreč kaže, da so se jih lotevali za to povsem nekompetentni in do obisti požrešni investitorji. Dejansko so se stanovanjske gradnje za trg lotevali mesarji, zobozdravniki, prevozniki in drugi zasebniki. Ti so imeli v času visoke konjunkture zadosti sredstev, vendar nobenega znanja. Njihova zapuščina je katastrofalna.
Projektirali so tudi študenti
Iz dokumentacije je velikokrat že na prvi pogled jasno, da so večstanovanjske stavbe ali soseske vrstnih hiš načrtovali ljudje, ki niso bili niti približno usposobljeni za projektiranje tovrstnih objektov. Bogdan Jamšek iz podjetja SGP Graditelj poudarja, da so v zadnjih letih pregledali ničkoliko nasedlih projektov, prevzeli pa so le enega. »V veliko primerih arhitekti oziroma projektanti niso upoštevali niti osnovnih normativov, ki določajo, kako mora biti stavba načrtovana in zgrajena,« pravi sogovornik. Veliko investitorjev je načrtovanje zaupalo povsem neveščim arhitektom, projekti, ki so jih snovali študentje, niso nobena redkost.
Jamšek je bil precej konkreten. Pravi, da so nekatera stanovanja načrtovana tako, da lastniki ne bi mogli vanj vgraditi standardnega pohištva, rešitve za dušenje zvoka so površne in zgolj teoretske. »Elaborati za projektno dokumentacijo so bolj okras kot vodilo, velikokrat so bili narejeni le zaradi nujnosti, včasih so jo izdelali šele naknadno,« je poudaril Jamšek.
In na katere najpogostejše napake oziroma nedoslednosti opozarja? Zelo pomanjkljivo požarno varnost, pri projektiranju podzemnih garaž prometni strokovnjaki niso sodelovali, zato so nekatera parkirišča, predvsem ob uvozih in predelnih stenah, neuporabna, jaški za dvigala zvočno niso oddvojeni, objekti so v prostor umeščeni zelo nemarno, inštalacije so povsem neprimerne in tako naprej. Vse te napake pa so le vrh ledene gore. Investitorji v te projekte niso poznali potreb takratnega trga, danes pa so projekti že povsem zastareli in pogosto ne ustrezajo več današnjim pravilom, predvsem PURES.
Zemljišča iz stečajev so prevelika
Podobno opaža direktor Nepremičninskega sklada pokojninskega in invalidskega zavarovanja Florijan Bulovec. Enako kot Jamšek poudarja, da investitor ni upošteval nobenega predpisa, po katerem morajo biti projektirana oskrbovana stanovanja, za katera se zanima omenjeni sklad. »To pomeni, da moramo večino projektov, ki se po propadu znajdejo v prodaji ali na dražbah, preprosto zavrniti,« pravi Bulovec. Če je projekt že zgrajen ali napol dokončan, skoraj gotovo ni rešitve, mogoče se še da kaj storiti, če je projekt le na papirju, vendar je vse odvisno od samih okoliščin.
Bulovec, ki je ob postopkih za prevzem takšnih projektov doživel precejšnjo aroganco bank, opozarja predvsem na zemljišča za gradnjo objektov. Prek dražb tako na trg prihajajo prevelika zemljišča. »Trdim, da ta trenutek v Sloveniji ni nobenega razvijalca nepremičninskega projekta za trg, ki bi kupil več hektarjev veliko zemljišče, kakršna ponujajo stečajni upravitelji.«
Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja je prek stečajnih postopkov želel kupiti določena zemljišča, ki so na zanimivih lokacijah, vendar so prevelika. Zato svetuje, naj stečajni upravitelji, ki upravljajo te postopke, zemljišča razdelijo na manjše dele in jih šele tako razdeljene ponudijo na trgu. Zelo podobno je z napol dokončanimi projekti. Informacije so zelo pomanjkljive, velikokrat se v paketu prodajajo sklopi povsem različnih nepremičnin, ki niti vsebinsko niti lokacijsko niso povezane v smiselno in sklenjeno celoto.
Zanimal jih je le dobiček
Na začetku smo omenili tudi neskončno požrešnost investitorjev v nasedle projekte. To se izkaže predvsem pri kakovosti gradnje. Ne glede na to, v kateri gradbeni fazi so objekti, je v večini primerov vidno, da so vgrajeni najcenejši materiali, neredko pa sama izvedba sploh ni sledila projektu.
