Lani so bile najemnine poslovnih prostorov najvišje v Ljubljani. Pisarniški prostori so se v povprečju oddajali po 10 evrov za kvadratni meter, kar je dva odstotka manj kot predlanskim, lokali pa po 15 odstotkov manj za kvadratni meter, kar je približno toliko kot predlanskim. Tako je Geodetska uprava RS (Gurs) zapisala v Poročilu o najemnem trgu poslovnih nepremičnin za leto 2019.
V normalnih razmerah bi bilo takšno poročilo, ki ga je Gurs izdal konec prejšnjega tedna, dober kazalnik dogajanja na trgu in primerjalna osnova za predvidevanje o njegovem nadaljnjem razvoju. Zdaj, ko je zaradi epidemije bolezni COVID-19 gospodarstvo zastalo, ko veliki najemniki v tujini na glas govorijo, da najemnin ne bodo plačali, ko mali podjetniki zapirajo podjetja, je takšen dokument le spomin na dobre stare čase. Morda ga bomo lahko uporabili čez leto, dve ali več kot primerjalni cenovni indeks zadnjega vrha.
Odkar smo se znašli na začetku novega cikla, bo treba dinamiko trga analizirati s povsem novega zornega kota, a še vedno z vidika stičišča povpraševanja in ponudbe. Zdaj, ko si redki upajo špekulirati o povpraševanju ali ponudbi v prihajajočem četrtletju, polletju ali prihodnjem letu, lahko sklepamo le, da bo veliko odvisno od tega, kako hitro in v kakšnem obsegu se bo znova vzpostavil mednarodni promet, še zlasti med državami, ki šele vstopajo v prve faze cikla pandemije.
Posli se bodo sklepali po nižjih cenah
Kako bo koronavirus vplival na trg poslovnih nepremičnin, ta hip ne ve nihče. »Zelo verjetno bo manj transakcij in še ti posli se bodo sklepali po nižjih cenah. Kajti vlagatelji bodo – kljub morda razmeroma kratkemu obdobju negotovosti – trezneje sprejemali poslovne odločitve in bodo nenujna vlaganja prestavili na pozneje,« je v svojem komentarju prejšnji teden zapisala Jacqueline Stuart, direktorica nepremičninske agencije S-Invest.
Lani je bilo kljub manjši upočasnitvi rasti gospodarstva še vedno veliko povpraševanja po najemu poslovnih nepremičnin. Najbolj so bili zaželeni lokali v večjih nakupovalnih središčih in v središčih največjih mest ter sodobnejše pisarne v poslovnih središčih, za katere pa zaradi visoke stopnje zasedenosti in pomanjkanja novogradenj skoraj ni bilo več ustrezne ponudbe. Zato je število na novo sklenjenih najemnih pogodb za poslovne nepremične upadlo. V Ljubljani smo tako lahko praktično že govorili – zdaj to pišemo v pretekliku – o polni zasedenosti pisarn na najboljših lokacijah. Enako je veljalo tudi za trgovske lokale v velikih nakupovalnih centrih in središču mesta.
Kaj pa zunaj prestolnice? Na trend povečevanja poslovne dejavnosti tudi v manjših mestih kaže podatek o povečanju deleža sklenjenih najemov in rahla rast najemnin za pisarniške prostore zunaj Ljubljane in Maribora.
Najemni trg lokalov je zaznamovala zamenjava lastništva večjega števila trgovskih centrov in velikih trgovin zunaj Ljubljane. Zaradi sklenitev novih najemnih pogodb s starimi najemniki je bil upad števila na novo sklenjenih najemov lokalov precej manjši kot bi bil sicer, medtem ko se je skupna oddana površina lokalov v primerjavi z letom prej celo povečala.
Zanemarljivo število dokončanih poslovnih novogradenj
Kljub naraščajočemu povpraševanju po najemu pisarniških prostorov in trgovskih lokalov oziroma njihovem nakupu z namenom oddajanja v najem, je bilo lani število dokončanih novogradenj zanemarljivo. Sicer se je število izdanih gradbenih dovoljenj za poslovne in trgovske zgradbe opazno povečalo, vendar je večina načrtovanih novogradenj namenjena lastni uporabi in ne prodaji na trgu. Glede na zadnji razvoj dogodkov okoli koronavirusa pa je vprašanje, v kolikšnem obsegu in kdaj bodo načrtovani projekti gradnje poslovnih nepremičnin za trg sploh uresničeni.
Kaj bo torej s trgom poslovnih nepremičnin po koronakrizi?
Letošnje in prihodnje dogajanje na slovenskem nepremičninskem trgu nasploh bo odvisno od posledic pandemije koronavirusa na gospodarstvo in nepremičninski trg. Tako za globalno kot za naše gospodarstvo so posledice za zdaj nepredvidljive. Vsekakor je pričakovati novo gospodarsko recesijo. Njeno trajanje in globina pa bosta odvisna od trajanja izrednih razmer in hitrost gospodarskega okrevanja v gospodarskih velesilah in posameznih prizadetih državah.
»Preden je udarila koronakriza, je v Ljubljani močno primanjkovalo najboljših pisarniških prostorov in takrat je trg pripadal najemodajalcem,« meni Jacqueline Stuart. Dodaja, da največji delež prvovrstnih pisarniških prostorov najemajo predstavništva svetovnih podjetij, za katera je malo verjetno, da bodo propadla, lahko pa se zgodi, da bodo zmanjšala število zaposlenih in skrčila obseg poslovanja. Vprašanje je seveda, kaj sledi. Kdo lahko pomaga? »Kot vedno, bo za reševanje težav s plačevanjem najemnin odločilna dobra komunikacija med najemodajalcem in najemnikom. Številni najemodajalci imajo obveznosti do bank in morajo odplačevati posojila za nakup najemne nepremičnine. Kljub temu pa tudi najemodajalcem koristi svoje najemnike ohraniti pri življenju, da bodo po koncu omejitev znova plačevali celotno najemnino,« meni Jacqueline Stuart.
Umetnost konsenza
In kako naj zdaj lastniki in najemniki trgovskih ter pisarniških prostorov sklenejo dogovor, da bodo utrpeli čim nižjo škodo. Maja Ostanek Selak, partnerica pri nepremičninskem skladu Alfi RE, pravi, da trenutno nekega splošnega odgovora ni. Pogovori bodo po njenem potekali za vsak primer posebej, dogovori pa bodo velikokrat odvisni od pogajalskih sposobnosti posameznih akterjev.
»Sem se pa udeležila mednarodne videokonference, na kateri smo razpravljali prav o tem. Priporočilo, tudi po mojem mnenju precej smiselno, gre v smer, naj se predvsem za trgovske površine za čas, ko so trgovine zaprte, plačilo najemnine odloži, pri čemer naj se podaljša pogodbena razmerja za enako obdobje, kot so bile trgovine zaprte,« je povedala Maja Ostanek Selak.
Kot je še dodala, je večina trgovin, izjema so le živilske trgovine in trgovine za medicinsko opremo, v poslovnih centrih zaprta zaradi vladnih ukrepov. Tako se ji zdi odlog plačila najemnin upravičen, saj najemniki ne morejo opravljati dejavnosti, četudi bi jo hoteli. Drugačno stališča pa ima do pisarniških površin. Veliko podjetij, ki najemajo tovrstne prostore, normalno opravlja dejavnosti, čeprav res večina ljudi dela od doma. V teh primerih se ji odlogi plačevanja najemnin ne zdijo smiselni oziroma upravičeni, »bo pa potreben usklajen dogovor, saj bo le tako mogoče ohraniti dobro poslovno razmerje med najemnikom in najemodajalcem«.
